Memilih Properti Dan Gaya Investasi Yang Tepat

Memilih Properti yang Tepat

Dari properti yang mungkin Anda temukan, mana yang sebenarnya Anda beli? Singkatnya, orang-orang di mana angka-angka itu menumpuk.

Untuk menjelaskan hal ini lebih jauh, penting bagi Anda untuk memandang investasi properti Anda sebagai sebuah bisnis dan bukan hanya beberapa bentuk perjudian, meskipun pasar properti mengandung sejumlah elemen risiko, seperti halnya kebanyakan jenis investasi. Sama seperti dalam jenis bisnis apa pun yang perlu Anda ketahui bahwa Anda akan menghasilkan uang dan tidak kehilangan uang, intinya adalah yang memberi tahu Anda apakah Anda menjalankan bisnis yang menguntungkan atau tidak. Namun, setidaknya ada dua kategori tingkat tinggi yang berbeda tentang cara mendapatkan keuntungan dari investasi di properti, yang dijelaskan di sini.

Jenis Investasi

Pertumbuhan Modal – Apresiasi

Ini adalah cara paling umum yang orang pikirkan untuk mendapatkan uang dari properti, biasanya karena properti itulah yang mereka miliki dan tinggali. Jenis investasi ini adalah tindakan membeli properti dengan satu harga dan menjualnya nanti dengan harga yang lebih tinggi , perbedaan tersebut sering disebut sebagai Apresiasi. Metode keuntungan ini biasanya membutuhkan waktu untuk meningkatkan nilai properti. Namun, Anda dapat menambah nilai properti dengan melakukan beberapa jenis pekerjaan padanya, seperti perbaikan atau perpanjangan. Dalam kasus lain, Anda mungkin cukup beruntung untuk membeli sesuatu dengan harga yang kurang dari nilainya dan menjualnya keesokan harinya untuk nilai pasar sehingga menghasilkan keuntungan pada ‘giliran’ atau ‘balik’. Biasanya Anda harus membayar Pajak Keuntungan Modal atas kenaikan nilai properti saat Anda menjualnya.

Arus Kas Positif – Pendapatan

Ini adalah jenis keuntungan yang biasanya dibuat oleh Tuan Tanah di mana biaya overhead untuk memiliki dan membiarkan sebuah properti lebih kecil daripada pendapatan yang dihasilkan dari hal yang sama. Artinya, jika Anda menjumlahkan pembayaran hipotek, biaya manajemen, dan biaya perbaikan, totalnya harus lebih sedikit, selama periode yang sama, seperti sewa yang dibayarkan oleh Penyewa. Misalnya, jika Anda membayar £ 500 per bulan untuk biaya overhead, Anda ingin membiarkan tempat itu setidaknya £ 550 untuk mendapat untung, atau Arus Kas Positif. Biasanya Anda harus membayar Pajak Pendapatan atas keuntungan yang dihasilkan dari persewaan.

Kedua jenis investasi di atas bukan hanya dua dan belum tentu saling eksklusif, artinya sangat mungkin untuk menemukan properti yang mewakili kedua jenis investasi tersebut. Faktanya, sebagian besar properti akan mendapat apresiasi, meskipun ada daerah yang tidak mengalami pertumbuhan selama beberapa tahun terakhir dan, memang, beberapa daerah mengalami pertumbuhan negatif, itu berarti nilai properti benar-benar turun.

Demikian pula, Arus Kas Positif adalah variabel dan dapat naik dan turun dengan kondisi pasar, Anda hanya dapat membuat keputusan terbaik dan terinformasi pada hari itu, untuk hari itu, dengan semua informasi yang tersedia. Tren historis mungkin mengarah ke masa depan potensial, tetapi ini bukan jaminan apa pun.

Rencanakan untuk Void

Anda harus membangun Void ke dalam struktur biaya atau overhead Anda. Masa Void, disebut sebagai Void, adalah saat flat Anda tidak dibiarkan keluar tetapi Anda harus terus membayar hipotek dan biaya terkait seperti Biaya Layanan, dalam kasus properti Leasehold. Inilah sebabnya mengapa hipotek Buy To Let yang paling umum dikerjakan dengan faktor 130%, Pemberi Pinjaman mengharapkan Void dan biaya insidental dan membangun perlindungan sederhana untuk eksposur keuangan mereka kepada Anda. Menurut standar siapa pun, faktor 130% adalah aturan praktis yang baik, ini berarti pendapatan sewa Anda yang sebenarnya harus 130% dari pembayaran hipotek Anda.

Banyak Investor dan Tuan Tanah telah tertangkap basah karena tidak memperhitungkan Kekosongan dan tiba-tiba kehabisan uang ketika mereka harus membayar hipotek mereka tanpa pendapatan sewa untuk menyeimbangkan kas keluar. Di area persaingan tinggi, properti Anda mungkin kosong selama beberapa bulan. Sebaiknya Anda menyisihkan pembayaran hipotek sekitar tiga bulan untuk properti Buy To Let jika terjadi Voids.

Semakin banyak properti yang Anda miliki dalam portofolio persewaan, semakin kecil kemungkinan Anda akan kekurangan uang tunai untuk pembayaran hipotek, karena Anda menyeimbangkan risiko Kekosongan di seluruh portofolio dan tidak hanya pada satu properti. Namun, ini mengasumsikan Anda telah menyebarkan properti sewaan Anda dengan bijaksana ke berbagai area berbeda untuk menghindari hilangnya pendapatan jika satu area tertentu terkena dampak karena alasan tertentu. Misalnya, jika Anda memiliki lima rumah susun dalam satu gedung apartemen, semuanya akan mengalami kondisi pasar lokal yang sama. Pada saat permintaan rendah dan persaingan tinggi, Anda tidak akan memiliki hanya satu tetapi lima Void yang harus dihadapi. Jika Anda memiliki lima properti sewaan di pinggiran kota yang berbeda di kota atau kota yang sama, maka Anda telah mengurangi peluang untuk mengosongkan kelima properti secara bersamaan. Lebih baik lagi memiliki kelima properti ini di kota yang berbeda secara bersamaan. Seperti kata pepatah lama, jangan menyimpan semua telur dalam satu keranjang.

Penting untuk diingat bahwa tidak peduli berapa banyak properti yang Anda miliki dan tidak peduli seberapa tersebar mereka, selalu ada kemungkinan kecil bahwa mereka semua mungkin menderita Periode Void pada saat yang bersamaan. Anda harus memiliki rencana untuk berjaga-jaga jika hal ini terjadi, tetapi Anda dapat mengurangi kemungkinan terjadinya hal ini dengan menyesuaikan Periode Sewa sehingga tidak semuanya dimulai dan diakhiri pada bulan yang sama. Ini biasanya akan terjadi karena berbagai Penyewa datang dan pergi pada waktu yang berbeda.

Hasil dan Keuntungan

Ada banyak metode yang digunakan orang untuk menghitung apa yang mereka sebut Yield. Hasil pada dasarnya adalah rasio pendapatan yang dihasilkan oleh properti dalam kaitannya dengan input modal awal dan biaya yang terkait dengan mendapatkan dan membiarkan properti tersebut. Hasil biasanya direpresentasikan sebagai angka persentase dan tergantung pada area dan orang yang Anda tanyai, Anda akan mendapatkan cerita yang berbeda tentang berapa banyak Hasil yang berharga. Beberapa orang menilai potensi pendapatan dari sebuah properti dengan melakukan serangkaian perhitungan rumit dan sampai pada persentase Hasil ini, mereka sudah mengetahui batasan pribadi mereka dan mungkin menerima Hasil 11% tetapi menolak Hasil 10%.

Tetapi jika Anda melihat gambaran besarnya, sebagian besar kalkulasi hasil benar-benar hanya membuang-buang waktu karena kondisi yang mereka hitung akan berubah besok. Lebih jauh, ide dalam bisnis adalah menghasilkan uang dan tidak kehilangannya, oleh karena itu, secara umum, pendapatan apa pun adalah pendapatan yang baik meskipun hanya 5%. Jelas ada pertimbangan praktis tetapi Anda harus ingat bahwa angka-angka ini dapat berubah dari hari ke hari dan sepenuhnya tergantung pada bagaimana Anda menghitung Yield Anda.

Metode yang disukai untuk menetapkan kelangsungan hidup jenis investasi Arus Kas Positif hanya dengan melihat berapa banyak keuntungan yang Anda miliki setelah biaya Anda. Jika biaya flat Anda £ 500 per bulan untuk dijalankan maka pendapatan sebesar £ 490 per bulan adalah Arus Kas Negatif, tetapi pendapatan sebesar £ 550 adalah Arus Kas Positif. Semuanya tergantung pada apa yang Anda rasa nyaman dan seberapa banyak Anda perlu membuat buffer Void seperti yang disebutkan di atas.

Usahakan untuk tidak terjebak dengan varian persentase garis rambut di mana 10% buruk dan 11% baik, alih-alih fokuslah pada pendapatan riil dan apa artinya ini bagi bisnis properti Anda.

Salah satu cara untuk meningkatkan pendapatan Anda adalah dengan memiliki hipotek Hanya Bunga, sebagai lawan dari hipotek Pembayaran Kembali standar. Ini dapat berarti pembayaran yang jauh lebih rendah setiap bulan, tetapi waspadalah, pada akhir masa hipotek Anda harus membayar kembali jumlah pinjaman pokok secara penuh. Ini sering kali merupakan metode yang ideal ketika Anda hanya berencana untuk memiliki properti untuk katakanlah 5 hingga 10 tahun dari hipotek 25 tahun, karena ketika Anda menjualnya Anda akan berharap untuk membayar kembali jumlah hipotek utama, tetapi sementara itu Anda harus melakukannya. membayar lebih sedikit setiap bulan. Jika Pertumbuhan Modal di properti itu bagus maka pada akhir masa hipotek Anda mungkin bisa membiayai kembali atau menjualnya dan membayar kembali prinsipnya dengan sisa yang cukup untuk diinvestasikan kembali di hal lain. Ini sangat tergantung pada apa rencana jangka panjang Anda, tetapi KPR Hanya Bunga dapat menjadi alat yang berharga bagi Investor Properti dan Tuan Tanah.

Jenis Transaksi yang Berbeda

Mungkin ada banyak sekali cara untuk menyusun kesepakatan properti, sebenarnya hanya ada sedikit aturan dan Anda bisa sekreatif mungkin asalkan Anda beroperasi dalam batasan kriteria pinjaman apa pun jika Anda menggunakan pembiayaan hipotek. Jadi tidak mungkin kami tidak dapat membuat daftar dan menentukan semua opsi yang beragam, tetapi kami telah memilih untuk menyoroti beberapa di antaranya di sini untuk menunjukkan kepada Anda jenis opsi yang tersedia serta pro dan kontra dari masing-masing opsi.

Tanpa Uang Muka

Ini adalah jenis transaksi yang paling umum dicari oleh Investor Properti yang baru mengenal pasar atau ingin menginvestasikan modal sesedikit mungkin. Jika Anda memikirkan opsi ini dengan hati-hati, ini akan segera menjadi metode investasi properti yang sangat tidak menarik. Di depan tampaknya Anda akan mendapatkan sesuatu secara gratis, seperti yang kita semua tahu ini adalah hal yang sangat langka dalam hidup, terlebih lagi dalam bisnis.

Sebagai permulaan, nama jenis kesepakatan ini agak keliru karena menyimpulkan bahwa Anda dapat memiliki properti dengan tidak memasukkan uang ke dalam kesepakatan tersebut, jika ini benar maka semua orang akan keluar mendapatkan properti secara gratis. Biasanya akan ada semacam setoran yang harus dibayarkan untuk mengamankan minat Anda pada plot yang Anda pilih. Pada akhirnya akan ada biaya pengangkutan yang harus dibayar dan mungkin beberapa biaya tak terduga lainnya. Tetapi bahkan jika Anda berhasil mendapatkan hak untuk membeli sebidang tanah tanpa mengeluarkan sepeser pun, pada saat properti Anda dibangun dan siap untuk diselesaikan, nilainya mungkin telah berubah cukup besar. Ini bisa bagus, tetapi seringkali justru sebaliknya.

Ketika perkembangan baru dinilai lebih awal (dinilai sebelum dibangun), pengembang sering kali memiliki niat yang lebih sedikit daripada menjual sebagian besar properti kepada Investor dan akan mendorong untuk mendapatkan penilaian yang tinggi untuk membuat diskon yang seharusnya tampak sangat menarik. Tetapi pada saat properti selesai, pasar tiba-tiba dapat mengubah investasi Anda menjadi mimpi buruk. Ini karena standarnya KPR Buy To Let didasarkan pada rasio 130%, seperti dijelaskan di atas, yang dapat mengakibatkan Pemberi Pinjaman menawarkan hipotek yang jauh lebih kecil daripada yang Anda harapkan. Hasil akhirnya adalah Anda mendapati diri Anda dikontrak untuk membeli sesuatu yang Anda tidak punya uang. Saat ini Anda hanya memiliki beberapa pilihan:

Opsi 1: Coba dan temukan uang deposit ditambah dana tambahan yang diperlukan untuk menyelesaikan pembelian, ini sering kali berarti mengambil pinjaman dari suatu tempat atau meminjam uang untuk menutupi pembelian dan kemudian menemukan Anda harus melakukan pembayaran hipotek untuk sesuatu yang tidak akan biarkan keluar. Hal ini dapat menyebabkan spiral keuangan yang menurun.
Opsi 2: Terimalah bahwa Anda harus membayar deposit tetapi tidak mampu membayar saldo untuk diselesaikan dan, oleh karena itu, kehilangan properti dan deposit Anda.
Opsi 3: Cobalah mencari seseorang untuk membeli Anda dari kontrak Anda. Bahkan jika kontrak Anda dapat dialihkan, ini seperti darah bagi hiu, begitu seseorang tahu Anda kembali ke tembok, mereka akan mengikat Anda ke tingkat minimum yang mutlak dan Anda mungkin masih meninggalkan kesepakatan beberapa pound lebih miskin.
Opsi 4: Anda mungkin beruntung, mengingat periode pemberitahuan yang singkat untuk diselesaikan, untuk menemukan pembeli selanjutnya yang akan mendukung transaksi secara berurutan, tetapi ini tidak mungkin dan sangat jarang.

Kembali-Ke-Belakang

Jenis kesepakatan ini memiliki beberapa variasi tetapi konsep dasarnya adalah di mana Anda mengantre untuk membeli properti dan selanjutnya menjual properti yang sama sehingga pembelian masuk dan penjualan keluar selesai pada hari yang sama. Idenya adalah untuk mendapatkan keuntungan dari membeli rendah dan menjual tinggi.

Sementara transaksi back-to-back lebih mudah dilakukan pada properti yang baru dibangun, sehingga memungkinkan waktu tunggu yang baik untuk menemukan pembeli, dalam banyak kasus, properti yang sudah mapan dapat dibeli dan dijual dengan cara ini juga. Kadang-kadang karena keberuntungan dan di lain waktu itu adalah manajemen yang baik. Jika Anda dapat menukar lebih awal dan memiliki waktu yang lama hingga selesai, Anda dapat memberikan waktu kepada diri sendiri untuk mencari pembeli, tetapi Anda jelas harus memiliki sesuatu yang diminati dan dibeli dengan harga murah.

Uang kembali

Jenis kesepakatan ini cukup mudah, namun masih memiliki bahaya yang melekat. Konsep dasarnya adalah Anda menemukan properti yang memiliki nilai pasar lebih tinggi dari harga beli dan Anda memperoleh hipotek berdasarkan nilai pasar. Misalnya, jika properti bernilai £ 100,000 tetapi Anda dapat membelinya seharga £ 75,000, maka 85% Buy To Let Mortgage Anda akan menghasilkan pinjaman sebesar £ 85,000 yang memberi Anda uang tunai £ 10,000 setelah menyelesaikan pembelian. Beberapa pengacara tidak menyukai jenis transaksi ini karena mereka yakin itu menyesatkan Pemberi Pinjaman, periksa apakah pengacara Anda akan melakukan ini sebelum Anda mulai. Anda harus ingat bahwa pengacara Anda memiliki tanggung jawab kepada Pemberi Pinjaman untuk memastikan bahwa penipuan hipotek tidak terjadi.

Kebanyakan Pemberi Pinjaman hanya akan meminjamkan pada harga beli, ini disebut Loan To Purchase (LTP), jadi Anda perlu mencari Pemberi Pinjaman yang akan meminjamkan nilai, ini disebut Loan To Value (LTV). Metode lainnya adalah menemukan Pemberi Pinjaman yang akan meminjamkan Anda lebih dari nilai, atau harga beli, properti itu. Beberapa Pemberi Pinjaman menawarkan, dari waktu ke waktu, hingga 125% dari nilai properti. Kadang-kadang mereka akan mengeluarkan dana setelah selesai sebagai bagian dari hipotek dasar, di lain waktu mereka akan mengeluarkan dana untuk pembayaran pekerjaan atau perbaikan properti. Dalam kasus perbaikan mereka biasanya ingin melihat faktur atau tanda terima dan dapat melakukan pembayaran langsung ke pemasok barang dan jasa yang bersangkutan.

Satu-satunya hal yang perlu diperhatikan, sehubungan dengan jenis hipotek ini, adalah bahwa pembiayaan properti Anda akan disebut “sangat diarahkan”. Ini berarti Anda memiliki jumlah ekuitas maksimum yang diperas dari properti. Masalahnya adalah biasanya hal ini berarti pembayaran hipotek Anda akan lebih tinggi yang dapat menyebabkan masalah dalam menghasilkan Arus Kas Positif dari properti tersebut. Ini juga dapat berarti bahwa dibutuhkan waktu lebih lama untuk mencapai setiap Pertumbuhan Modal dalam properti.

Ahli Properti Lea Beven memiliki 14 tahun dalam jual beli properti dan membongkar rahasia dari kedua sisi untuk keuntungan Anda.

Seperti yang dijelaskan oleh Trevor di ITV’s Tonight with Trevor, Property Tycoon Lea Beven telah kehilangan dan menghasilkan jutaan properti. Dia secara terbuka berbagi masalah, jebakan, dan rahasia mendalam dalam berinvestasi properti dengan publik, bahkan hingga informasi pribadi tentang kesepakatannya sendiri. Sekarang bekerja paruh waktu dengan klien tetap yang benar-benar ingin menghasilkan uang, dia lebih suka menjaga bisnis tetap kecil dan pribadi.

Related Posts

Leave a Reply

Your email address will not be published.