Properti industri merupakan pintu masuk bagi banyak investor properti ke industri properti komersial. Sebagai jenis properti, properti industri relatif mudah dengan sedikit kerumitan. Pemilik properti hanya perlu menargetkan dan menyusun strategi isu-isu berikut saat mencari properti untuk dibeli:
Penyewa yang stabil
Persewaan terjangkau
Lokasi properti bagus
Kawasan properti industri
Pertumbuhan komunitas lokal dan sektor bisnis
Komunitas industri yang dinamis memasok jasa, produk, dan bahan baku
Akses ke jaringan transportasi, pelabuhan, bandara, dan jalur kereta api
Jadi sekarang mari kita lihat properti industri yang dibutuhkan saat ini oleh penyewa.
Apa yang Dibutuhkan Penyewa Industri?
Gudang tradisional akan mencakup kualitas tinggi, ukuran, fasilitas bongkar muat, ruang kantor berkualitas untuk mendukung operasi industri, tempat parkir mobil yang luas untuk staf dan pelanggan, area hardstand untuk fleksibilitas operasional, dan tingkat keamanan yang tinggi untuk melindungi barang penyewa dan pengoperasiannya.
Penyewa industri saat ini jauh lebih canggih dan menuntut ketika harus memilih properti untuk disewakan atau dibeli. Oleh karena itu, investor harus memilih properti yang memiliki semua elemen penggunaan properti yang diharapkan penyewa di pasar lokal. Penyewa tahu bahwa properti tersebut akan memengaruhi biaya operasional dan akhirnya keuntungan bisnis mereka. Penyewa akan memilih properti mereka sebagai konsekuensinya.
Mengambil Langkah Pertama untuk Investasi di Properti Industri
Gudang industri mudah dibangun dan memiliki umur ekonomi yang panjang sehingga investor melihatnya sebagai kendaraan investasi tingkat awal dan populer. Asalkan mereka memilih penyewa yang baik dan kuat, dan menerapkan sewa yang baik, masa depan properti yang stabil bagi investor biasanya dapat dicapai.
Sangat sedikit manajemen yang diperlukan atas properti industri, dan sebagai akibat langsung banyak investor swasta akan mengelola properti industri itu sendiri. Sayangnya hal ini memang berkonotasi negatif, dimana pada saat pertama kali investor terkadang kurang paham akan syarat dan ketentuan operasional spesialis yang didukung oleh dokumentasi sewa guna atas propertinya.
Investor baru ini kemudian dapat mengabaikan hal-hal kritis dan membuat kesalahan. Bagi spesialis properti komersial dan agen real estat komersial yang berpengalaman, sangat mudah untuk melihat properti yang dikelola ‘pertama kali’ oleh tuan tanah ini saat Anda berkendara melalui kota atau kota. Kesalahan kepemilikan terlihat jelas secara visual. Kesalahan ini bahkan dapat tercermin dalam tingkat akhir sewa dan harga properti.
Selalu dan penting, masalah manajemen diri ini akan muncul pada penjualan akhir atau waktu tinjauan sewa ketika investor telah melewatkan sesuatu atau melakukan transaksinya secara tidak benar. Pembeli properti hari ini akan melakukan periode uji tuntas dan penyelidikan properti sebelum penyelesaian.
Pemilik properti yang mengelola investasi mereka sendiri hanya boleh melakukannya jika dan jika mereka benar-benar memahami kompleksitas tugas yang sedang dihadapi. Jika investor hanya memiliki pemahaman dasar tentang kinerja dan fungsi properti, maka mereka tidak boleh mengelola properti sendiri. Masalahnya jelas dan sederhana.
Pengetahuan properti kritis akan melibatkan elemen fungsional utama seperti:
Jenis persewaan
Klausul dan ketentuan sewa
Strategi pemeliharaan properti
Biaya operasional properti
Manajemen kontraktor
Resolusi dan strategi lowongan
Penggunaan dan strategi insentif
Keterampilan negosiasi penyewa
Pengacara properti yang baik sangat berharga dalam hal Investasi Properti. Hal yang sama harus dikatakan untuk akuntan berpengalaman properti. Bahkan properti industri yang paling dasar pun memerlukan dokumentasi sewa guna dan panduan keuangan yang disiapkan dengan cermat. Menarik untuk dicatat bahwa banyak investor properti pemula terkadang akan memilih dokumentasi sewa yang lebih murah yang ‘umum’ dan tersedia langsung. Murah bukanlah pilihan yang baik dalam hal dokumentasi di properti investasi. Anda mendapatkan apa yang Anda bayar dan mengapa Anda mengambil risiko ini?
Mengingat bahwa Anda berusaha untuk melindungi dan menstabilkan arus kas, beberapa dolar yang dihemat untuk persiapan dokumentasi sewa pada awal hunian apa pun pada akhirnya dapat menyebabkan ketidakstabilan atau kejatuhan properti, hilangnya penyewa, biaya operasional properti yang lebih tinggi, dan ketidakpastian terkait hal ini. melaksanakan syarat dan ketentuan penting dari dokumen sewa.
Pengacara properti yang baik akan memahami kebutuhan hunian dari properti tertentu dan mencerminkannya ke dalam dokumen yang digunakan oleh pemilik properti untuk melindungi hunian dan arus kas. Pengacara yang sama dapat membuat dokumen dan strategi sewa standar yang menargetkan rencana arus kas dan target investasi pemilik properti. Anda tidak akan mendapatkan keuntungan ini dari sewa ‘umum’.
Keuntungan Properti Industri
Banyak Investor berusaha untuk membeli dan menyewakan properti industri kepada industri besar bisnis percobaan dengan sewa bersih jangka panjang. Dalam sewa bersih jangka panjang, penyewa yang lebih besar ini biasanya mengontrol dan membayar pengeluaran properti secara langsung.
Pengeluaran properti di properti industri biasanya sederhana meskipun ada proses pemeriksaan penting yang diperlukan di sini untuk memastikan bahwa penyewa membayar pengeluaran dengan benar secara tepat waktu. Dalam banyak keadaan dan di pasar ini, kami telah melihat beberapa penyewa menghindari pembayaran pengeluaran tanpa kesadaran penuh dari pemiliknya. Hal ini kemudian menimbulkan denda dan sengketa hukum yang tidak perlu untuk akun pengeluaran yang belum dibayar. Pemilik properti tidak boleh berasumsi bahwa penyewa telah membebaskan atau membayar pengeluaran; tuan tanah kemudian dapat mengetahui bahwa masalah tersebut masih belum diselesaikan dan akan dibawa ke pengadilan untuk tidak dibayar. Tarif dan pajak (biaya hukum) biasanya merupakan biaya atas tanah dan pada akhirnya akan menjadi tanggungan pemilik untuk pembayaran.
Jadi, sementara proses penyewa yang membayar pengeluaran langsung ini nyaman dan sederhana bagi pemiliknya, sewa semacam itu hanya memiliki sedikit peningkatan pendapatan sewa yang substansial yang mungkin tidak mendukung rencana pertumbuhan investor. Investor dengan sifat ‘dasar’ ini biasanya memiliki sejumlah properti jenis ini dalam jangka panjang untuk memungkinkan mereka mencapai pertumbuhan portofolio.
Dengan properti industri, perlu dikenali bahwa properti itu mungkin secara unik dan khusus cocok untuk penyewa tertentu. Artinya, ancaman lowongan di properti industri harus diawasi dengan cermat karena setiap sewa mencapai akhir masa. Bukan hal yang aneh jika properti industri tetap kosong untuk waktu yang lama di pasar saat ini.
Pemberi Pinjaman Hipotek dan Properti Industri
Pemberi pinjaman hipotek untuk gudang yang sepenuhnya disewakan yang ditempati dalam sewa jangka panjang melihat mereka sebagai jaminan yang baik untuk pinjaman. Pembiayaan jangka panjang biasanya tersedia untuk investor industri dengan tingkat bunga yang kompetitif. Para investor industri mungkin merasa mudah untuk mendanai kembali portofolio yang berkembang di belakang properti industri dan sewaan mereka yang sudah mapan.
Rahasia sukses dalam investasi properti industri adalah memiliki:
Sewa yang bagus
Penyewa yang bagus
Kesadaran lowongan yang baik dan strategi minimisasi
Pemulihan yang baik dari biaya operasional properti
Kontrol perawatan yang baik
Strategi asuransi yang bagus
Eksposur minimal terhadap risiko dari properti
Penggunaan dan kepatuhan yang diizinkan dengan baik
Anggaran pendapatan dan pengeluaran yang baik
Properti industri adalah segmen pasar yang biasanya menderita di awal kemerosotan ekonomi. Hal itu disebabkan oleh integrasi yang erat antara dunia usaha industri dan konsumen. Untungnya, pasar properti industri yang merespons dengan cepat ketika ekonomi bergerak menuju pertumbuhan dan stabilitas. Tuan tanah harus menghormati fakta ini dan memantau jalan mereka melalui waktu henti karena mereka akan selalu datang dan pergi.
Investasi Properti adalah siklus dan rata-rata akan bergerak melalui siklus lengkap setiap 7 sampai 10 tahun. Di pasar saat ini, banyak investor tahu bahwa peluang nyata ada saat ini di awal siklus properti baru. Siklus ini sekarang terlihat di sebagian besar negara dan kota besar.
